Réparations et entretiens : propriétaire, locataire, qui paye ?

L’empilement législatif (Loi ALUR, Loi SRU….) des dernières années complique la lecture des obligations tant d’un point de vue du propriétaire que du locataire. Alors que tout propriétaire se doit de mettre à disposition du locataire un logement « décent » (obligation impérative et qui ne peut en aucun cas être dérogée par contrat), il est nécessaire de rappeler les obligations des parties afin de prévenir tout contentieux, de plus en plus fréquents en matières de charges et réparations.

En matière d’entretien, le propriétaire bailleur a une double obligation : assurer le remplacement des équipements devenus vétustes et assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement.

Les dépenses et réparations à la charge du propriétaire bailleur

  1. les grosses réparations, gros travaux, toiture, ravalements, remplacement d’équipements (renouvellement de la chaudière, changements des fenêtres, volets),
  2. l’installation de nouveaux équipements (détecteur incendie…),
  3. l’ensemble des honoraires de gestion et d’administration du bien loué (honoraires de syndic, prime d’assurances de loyers impayés…),
  4. les dépenses rendues obligatoires par l’application de nouvelles normes (ascenseur…),
  5. l’ensemble des dépenses liées à la sécurité et au gardiennage ainsi que les réparations d’actes de vandalisme.

La non réalisation de ces travaux peut conduire le locataire à saisir la justice (Tribunal d’Instance) et prendre en charge ces réparations : dès lors l’imputation de ces dépenses se fera sur les loyers.

Remarque pratique : le locataire ne pourra pas initier des réparations qui incombent au propriétaire. Il devra d’abord demander l’autorisation à un juge.

Le propriétaire bailleur doit donc prendre en charge les travaux de remplacement des équipements devenus vétustes ; toutefois, si ces réparations ont pour origine un défaut d’entretien ou un usage anormal du fait du locataire, ce dernier doit en assumer les réparations (dégradations survenues en cours de bail).

Le locataire doit garder le logement en bon état : l’état des lieux, établi en début et en fin de bail, permettra de s’assureur que le locataire a rempli correctement cette obligation !

Les dépenses et réparations à la charge du locataire

  1. les taxes locatives telles que les taxes d’enlèvements des ordures ménagères,
  2. les dépenses de consommation : eau, électricité,
  3. les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes dès lors où le remplacement d’un équipement s’avère moins coûteux que sa réparation.
  4. les réparations relatives à l’entretien courant des équipements mis à sa disposition : chaudière, équipements de la cuisine,
  5. la prise en charge de l’entretien courant des sols et revêtements intérieurs.

Remarque pratique : le propriétaire pourra échapper à l’obligation de délivrer des lieux en bon état s’il négocie avec le locataire une clause expresse que ce dernier prendra en charges les travaux. Pour que cette condition soit valable, la clause doit impérativement prévoir :

  1. les modalités d’imputation du coût des travaux sur les loyers,
  2. la durée d’imputation de ces travaux sur les loyers,
  3. les modalités de dédommagement du locataire en cas de départ anticipé de celui-ci sur justification des dépenses engagées.

Toutefois, cette clause ne sera valable que si le logement répond aux normes minimales de confort et d’habitabilité. Si le bail contient une clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité du logement, la clause est nulle et entraîne également la nullité du bail !

Si le locataire n’exécute pas les travaux convenus, le propriétaire bailleur pourra saisir la justice pour le contraindre à les réaliser.

 Zoom : Assurance multirisque habitation.

Nous rappellerons enfin que le locataire doit souscrire une assurance multirisque habitation pour se prémunir contre les risques d’incendie, de dégâts des eaux et d’explosion. Il devra en justifier la souscription lors de la remise des clés et produire chaque année une attestation de son assureur. En cas de défaut, le bail pourra être résilié pour « motif légitime et sérieux ».

La Loi ALUR permet désormais au propriétaire de souscrire une assurance pour le compte de son locataire. Pour ce faire, il sera nécessaire de mettre en demeure le locataire de produire une attestation d’assurance. Passé le délai d’un mois, le propriétaire pourra souscrire cette assurance.

 

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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