GRL : la mort annoncée d’une garantie irremplaçable

C’est maintenant officiel, la GRL aura vécu le 31 décembre 2015, le Ministère du Logement et l’APAGL ont publié son acte de décès à l’article 2.2.3.1 de la Convention quinquennale 2015-2019.

La GRL 2 était née sur les cendres de la GRL et du PASS GRL en décembre 2011. En quatre années d’existence elle aura permis de couvrir plus de 500 000 locataires, souvent en situation précaire.

La GRL permettait de garantir les propriétaires contre les impayés de loyers de la part de locataires en situation d’emploi précaire (en CDD, au chômage, intérimaires, en période d’essai, retraités) qu’ils soient fonctionnaires ou relevant du secteur privé, et jusqu’à 50 % de taux d’effort.

le taux d’effort est le pourcentage du revenu que le locataire consacre à son loyer ; plus il augmente, plus le « reste à vivre » diminue proportionnellement.

A l’identique des garanties de GLI, la GRL couvrait

  • les loyers impayés,
  • les frais de procédures judiciaires,
  • la détérioration immobilière.

En cas d’impayés, l’assureur menait également les procédures judiciaires pour le compte du propriétaire.

La GRL avait également la particularité de prévoir un traitement amiable des impayés, gérés par les CIL, avant le lancement des procédures judiciaires de recouvrement et d’expulsion.

On regrettera, encore une fois, le manque de constance des pouvoirs publics. En effet, ce dispositif va disparaître au moment même où il avait fini par convaincre les propriétaires de son efficacité.

De plus, les assureurs qui avaient accepté de signer la convention avec l’APAGL, ont dû consentir à des développements informatiques lourds qui ne seront jamais amortis. On peut penser qu’ils y regarderont à deux fois avant de signer à nouveau un tel partenariat avec l’Etat ou l’APAGL.

Les raisons de l’abandon de la GRL.

La GRL était une assurance à vocation sociale pour laquelle un fond de compensation, alimenté à 75 % par les cotisations des salariés du secteur privé et à 25 % par l’Etat, venait couvrir les sinistres pour maintenir l’équilibre technique des contrats.

Par expérience on sait que les impayés de loyer augmentent exponentiellement dès lors que le taux d’effort des locataires franchi la barre des 40 %. En effet, il ne suffit pas de se loger, il faut conserver une part suffisante de ses revenus pour vivre : se nourrir, payer l’électricité et le gaz etc …

Sans surprise, la quasi totalité des contrats proposés ont enregistré ces dernières années des ratios de sinistres à primes supérieurs à 100 % et le fond de compensation menaçait de ne plus pouvoir couvrir les pertes.

Rétrospectivement, on comprend les raisons qui ont conduit le gouvernement à abandonner la GUL, morte née, qui devait se substituer à la GRL en la généralisant à tous les baux.

Les principaux assureurs qui intervenaient sur cette garantie étaient : GENWORTH, Galian, la Mutuelle Alsace Lorraine et Jura ainsi que SMA.

Une garantie irremplaçable.

les garanties d’assurances « normales » GLI.

Depuis les années 1990, les assureurs proposent des garanties GLI (Garanties des Loyers Impayés) pour couvrir les risques locatifs. Ces garanties couvrent les mêmes risques que ceux couverts par la GRL avec habituellement en plus une protection juridique.

Ces garanties ne disposent évidemment pas du volet social qui faisait la particularité de la GRL. Les comptes techniques de ces assurances doivent rester équilibrés, sous peine de voir les assureurs quitter le marché. C’est d’ailleurs se qui s’est produit pour la DAS en 2012 et Macif à la fin de l’année 2014.

En général, les assureurs GLI limitent le taux d’effort à 35 % pour les locataires à mettre en garantie. L’assurance est en effet là pour couvrir les impayés de loyer dûs aux aléas de la vie décès, maladie, incapacité, perte d’emploi, séparation et non à la négligence ou à l’indélicatesse de certains locataires.

A notre connaissance, aujourd’hui, le seul assureur à proposer des garantie de GLI aux propriétaires gérant eux-même est GENWORTH avec son partenaire Pass-Locatif.

Cependant, les autres assureurs GRL annoncent des offres de même nature pour le courant de l’année 2015.

VISALE le successeur de l’APAGL pour la GRL ?

l’APAGL et le Ministère du Logement annoncent pour le 1er janvier 2016 un dispositif qui doit se substituer à la GRL.

Voir sur ce sujet nos articles VISALE : le successeur de la GRL ? et Lancement du Visale le 1er février 2016.

Le VISALE, toujours d’après la Convention quinquennale 2015-2019, sera gratuit pour les propriétaires, ce qui est une bonne nouvelle !

Cependant, il ne couvrira qu’une population extrêmement limitée et surtout, la protection qu’il apportera aux propriétaires sera limitée à la seule indemnisation des impayés de loyer pour une période de 12 mois. Le propriétaire devra donc prendre en charge lui même le coût des procédures judiciaires et devra les conduire.

Cette limitation a son importance lorsque l’on sait que le coût des procédures judiciaires peut varier de 1 500 € dans le meilleur des cas à plus de 5 000 € dans le pire des cas !

De même que pour la GLI, nous devrions voir apparaître chez les assureurs GRL des offres d’assurances complémentaires au VISALE dans les mois à venir – dès que l’APAGL aura précisé les détails du nouveau dispositif.

Nous publierons alors un comparatif de ces nouvelles offres.

Et pourtant bien utile.

67 % des propriétaires bailleurs gérant eux-même leurs biens se disent préoccupés par la possibilité que leurs locataires ne payent pas leur loyer.

Cette proportion a cru de façon extrêmement importante depuis l’adoption de la loi ALUR de Cécile Duflot.

On ne peut leur donner tort : l’accumulation de loyers impayés peut mettre en danger la situation financière du bailleur surtout lorsque ce dernier a réalisé un investissement locatif en Scellier, ou en Duflot/Pinel à crédit, et ne parvient plus à l’honorer en cas d’impayés de loyers.

Les procédures pour recouvrer les sommes dues et qui peuvent conduire jusqu’à l’expulsion sont complexes, longues et coûteuses. Il faudra souvent débourser jusqu’à 3 000 € de frais d’huissiers et entre 1 500 et 2 000 € de frais d’avocats. Au terme d’un véritable parcours du combattant, les chances sont bonnes d’obtenir la résiliation du bail et la libération des lieux. Elles sont, en revanche, bien faibles de récupérer les loyers impayés, notamment sans assurance côté propriétaire ou en cas d’insolvabilité du locataire.
De plus, bien souvent il faudra faire face, une fois le locataire parti, à la rénovation du logement.

Source : les ECHOS du 8 mars 2013

Eric Bourdeau

Eric Bourdeau est associé gérant du cabinet APC Courtage.

APC Courtage accompagne ses clients dans la gestion de leur patrimoine depuis plus d’un demi-siècle.

« »