VISALE 2016 : modalités et fonctionnement

Nous attendions avec impatience la venue du VISALE, le nouveau dispositif de sécurisation locative de l’APAGL qui succède à la GRL, garantie défunte le 31 décembre 2015.

Le VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE) sera enfin opérationnel le 1er février 2016 !

Le 20 janvier 2016, le ministre du logement, Madame Pinel a présenté à la presse le nouveau dispositif :

Les caractéristiques du VISALE 2016

Visale est une caution locative, mise à disposition du candidat-locataire qui en fait la demande.

Sylvia Pinel

VISALE est une caution apportée aux bailleurs par Action Logement (APAGL) : quelle que soit la cause des difficultés de paiement d’un locataire défaillant, Action Logement se substituera au locataire et prendra en charge les loyers impayés, charges comprises, au cours des 3 premières années du bail, jusqu’au départ du locataire.

VISALE est gratuit pour le propriétaire comme pour le locataire.

VISALE ne couvre pas les dégradations locatives, ne comporte pas de protection juridique et ne prend pas en charge les frais de procédure.

Conditions d’éligibilité

Notre premier objectif est de cibler celles et ceux qui sont pénalisés par une absence de garantie : les salariés précaires.
Elle sera donc ouverte aux personnes en CDD, même sous promesse d’embauche, aux CDI en période d’essai, aux missions d’intérim, aux intermittents, aux apprentis et même aux contrats
aidés.
Sylvia Pinel

Le titulaire du bail doit être salarié d’une entreprise du secteur privé hors agricole, entrant dans un emploi et entrant dans un logement locatif du parc privé :

  • salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;
  • salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;
  • tout ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative.

Le contrat de travail doit être d’une durée minimale d’un mois.

Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d’une durée de travail d’au moins 1 mois au cours des 3 mois précédents sa demande.

Le logement doit

  • constituer la résidence principale du locataire ;
  • appartenir à un bailleur du parc privé, personne physique ou morale hors organismes HLM ou SEM ;
  • être situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM) ;
  • faire l’objet de la signature d’un bail conforme à la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le bail

  • ne peut être conclu entre des membres d’une même famille ;
  • en cas de colocation, il doit être individualisé pour chaque colocataire ;
  • ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale telles qu’une caution personne physique ou une assurance GLI ;
  • doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire.

Attention : pour être éligible, les loyers, charges comprises, ne devront pas dépasser 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.

Le taux d’effort du locataire :

  • Le locataire est éligible à Visale dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% ;
  • Pour les salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort devra être compris entre 30% et 50%

Comme pour la GRL ou la GLI, les revenus déclarés pour les titulaires du bail devront être justifiés.

Fonctionnement du VISALE

Nous avons choisi de réorienter celle prévue par la loi ALUR, la GUL, vers un mécanisme de
sécurisation plus opérationnel, plus simple et plus rapide à mettre en œuvre, qui ne nécessite
pas la création d’une nouvelle administration.

L’APAGL entre de plein-pied dans l’aire du numérique : le VISALE a l’ambition d’uberiser la mise en œuvre des cautions locatives, sans attendre le projet de loi Egalité et Citoyenneté qui sera déposé au Parlement au printemps et où figureront des dispositions allégeant le formalisme applicable aux règles de cautionnement et permettant sa complète dématérialisation.

L’ensemble des actes, de l’obtention du visa jusqu’à la gestion d’éventuels sinistres sera géré par le candidat locataire et par le bailleur sur la plateforme visale.fr.

Obtention du VISA par le candidat locataire

  • Le candidat locataire crée son espace personnel sur la plateforme visale.fr ;
  • il complète ses informations et télécharge les justificatifs nécessaires puis valide sa demande de visa qui est envoyée à Action Logement ;
  • il pourra suivre l’état d’avancement de son dossier dans son espace personnel.

Validation VISA par Action Logement

  • Après vérification, Action Logement délivre, éventuellement, un visa certifié dans les 2 jours ouvrés ;
  • le candidat locataire est informé par mail ou SMS de la disponibilité du visa dans son espace personnel ;
  • il imprime son visa afin de le remettre à son futur bailleur ;

Acceptation du VISA par le propriétaire

Le propriétaire, après avoir créé son espace personnel sur la plateforme pourra vérifier l’authenticité du visa certifié.

 Traitement des impayés

En cas d’impayés de loyer, le propriétaire effectue sa déclaration d’impayé via la plateforme visale.fr – attention aux délais de déclaration – et joint les justificatifs demandés.

Si le dossier est complet et que les conditions sont respectées, Action Logement adresse via la plateforme une quittance subrogative précisant les sommes prises en charge.

Lorsque le propriétaire aura validé la quittance subrogative, Action Logement versera les sommes annoncées.

Puis, le propriétaire actualisera la situation locative chaque trimestre en indiquant les nouveaux impayés et les règlements effectués par son locataire.

Le recouvrement et la procédure

Sur le site, Action Logement écrit :

« Le locataire reste entièrement responsable de ses obligations envers son bailleur, et de ce fait il reste redevable du paiement régulier de son loyer.

Recouvrement des créances Action Logement

Dès lors qu’un bailleur est indemnisé par Visale au titre de loyers impayés, Action Logement agit directement auprès des locataires en recouvrement de sa créance de loyers impayés et le cas échéant en résolution du bail.

Les locataires ont la possibilité de rembourser de manière échelonnée leur dette envers Action Logement, dès lors qu’ils reprennent le paiement régulier de leur loyer »

Action Logement précise également que le propriétaire peut s’adjoindre à la procédure contentieuse engagée par Action Logement à ses frais.

Les questions qui restent aujourd’hui sans réponses

Le recouvrement et la procédure

Le recouvrement et le traitement des procédures nous paraissent les points les plus délicats dans ce nouveau dispositif.

Le Visale est une caution. Dès lors, lorsque l’APAGL se substituera au locataire défaillant, la créance du propriétaire sur le locataire s’éteindra, il n’aura donc subi aucun préjudice. Il ne sera donc en rien fondé à engager une quelconque procédure.

Concernant la créance de l’APAGL sur le locataire : pour avoir suivi ces dernières années un grand nombre de procédures, nous sommes extrêmement dubitatifs quant à la propension qu’auront les juges à accorder la résolution du bail à un cautionnaire, qui plus est quasi public, même si le propriétaire a validé une quittance subrogative au bénéfice de l’APAGL.

De plus, nous n’avons pas encore pu nous procurer d’exemplaire du contrat de cautionnement établi par Action Logement. Il est donc très difficile de se prononcer sur les fondements réels des procédures en résolution du bail que il pourrait engager.

Enfin, qu’adviendra-t-il de la procédure au terme du contrat de cautionnement si le locataire est toujours en place ?

La prise en charge au terme des trois ans

Exemple d’école : le locataire cesse de payer ses loyers au bout de 2 ans et 6 mois.

  • Quid de la prise en charge des loyers impayés à partir du septième mois ?
  • Quid de la poursuite d’une éventuelle procédure ?

On peut raisonnablement craindre que le propriétaire se trouvera à reprendre seul la relation avec le locataire défaillant qui aura, de plus, accumulé une dette antérieure : jusqu’à 36 mois de loyer vis à vis d’Action Logement.

Les moyens du Visale

D’après Madame Pinel, le Visale ne nécessitera pas la création et l’entretien d’une nouvelle administration. Il faudra tout de même instruire les demandes de Visa, les prises en charge des loyers impayés et surtout, les procédures de recouvrement et éventuellement d’éviction.

Qui se rappelle de l’efficacité de l’ineffable GRL gestion peut raisonnable douter de, au choix :

  • « le visa est délivré dans les deux jours ouvrés » ;
  • « le propriétaire obtient une réponse rapide sur sa demande de prise en charge » ;
  • « les sommes sont versées dans un court délai » ;

Madame le ministre nous annonce également un budget pour le Visale de 130 millions d’Euro, financés par la seule Action Logement.

La GRL, cofinancée par l’état, est morte d’avoir, certes atteint les objectifs d’aide à l’accession au logement qui lui étaient assignés, mais en asséchant les ressources de ses promoteurs.

Espérons donc que ce nouveau dispositif ne connaîtra pas les vicissitudes de ses ainés Pass-GRL, GRL 1 et 2 et GUL !

Eric Bourdeau

Eric Bourdeau est associé gérant du cabinet APC Courtage.

APC Courtage accompagne ses clients dans la gestion de leur patrimoine depuis plus d’un demi-siècle.

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