SCPI : comment les sélectionner ?

Avec une collecte nette proche de 2,0 milliards d’euros sur le 1er semestre 2015, les SCPI confirment leur attractivité auprès des particuliers. Offrant des taux de distribution supérieurs à 5% net, hors fiscalité, sur les 20 dernières années, reconnaissons que peu de produits assurent, il est vrai, une telle régularité.

Pour Arnaud Dewachter, Délégué Général de l’ASPIM, « la collecte globale historiquement élevée des SCPI confirme la complémentarité commerciale de ces véhicules qui diffèrent par leurs caractéristiques techniques et fiscales. En outre, ce succès démontre aussi bien le besoin des ménages en épargne longue que la confiance de ces derniers dans ces fonds immobiliers qui bénéficient du label dû à la directive AIFM. Ces nouveaux capitaux contribuent en contrepartie à financer les besoins immobiliers de plus en plus variés et modulables des entreprises et ménages de notre pays. Ils nourrissent donc un cercle durablement vertueux pour notre économie. »

Nous sommes convaincus par l’intérêt patrimonial que représente l’investissement en pierre-papier. Dès lors, comment sélectionner les SCPI ? Quels sont les indicateurs du marché des SCPI ? Comment les interpréter ?

 « Au 30 juin 2015, on recense 166 SCPI (de rendement, fiscales..) gérées par 27 groupes ! « 

Aussi, nous avons opté de vous présenter les 4 indicateurs à connaître pour sélectionner vos SCPI de rendement ; nous rappellerons que les SCPI « fiscales » ne publient pas d’indicateurs de performance compte tenu de leur spécificité.

Le Taux de distribution sur Valeur de Marché (DVM)

Le DVM va nous renseigner sur la performance de notre investissement sur un exercice comptable (année) ; il se détermine pour une année n par la division entre, d’une part la distribution brute avant prélèvements libératoire et sociaux versée au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), et d’autre part le prix acquéreur moyen d’une part de l’année n.

Introduit par l’ASPIM depuis le 1er juillet 2012, cet indicateur  de performance avait vocation à se substituer au Taux de distribution qui déterminait, de manière trop simpliste, le taux de rendement.

Sur les 4 dernières années, le DVM a évolué comme suit :

  1. 2014 : 5,08%
  2. 2013 : 5,15%
  3. 2012 : 5,27%
  4. 2011 : 5,23%

Toutes les sociétés de gestion mettent en avant cet indicateur ; bien que cet indicateur soit facile, tant à interpréter qu’à déterminer, il ne suffit évidemment pas à apprécier la qualité de la SCPI.

Le Taux d’Occupation Financier (TOF)

Le TOF est le ratio qui mesure le montant des loyers et indemnités effectivement facturés et  le total des loyers qui pourraient être facturés si les immeubles étaient entièrement loués.

Cet indicateur est primordial pour apprécier la qualité de gestion de l’opérateur ; en effet, le TOF nous informe du taux de vacance locative du patrimoine immobilier de la SCPI. Plus il s’éloigne de 100%, plus importante est la vacance locative. Un TOF faible aura pour conséquence un taux de distribution faible ; nous devrons dès lors nous interroger du « caractère » exceptionnel et temporaire d’une telle situation. Difficulté de la société de gestion à louer ses actifs immobiliers ou bien départ d’un locataire important ?

Nous privilégierons les SCPI présentant des TOF supérieurs à 90%.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le TRI nous renseignera sur la performance annuelle globale de notre investissement (Revenus + évolution du prix de la part).

Le TRI se calcule sur une période donnée, avec à l’entrée le prix acquéreur de la première année considérée, à la sortie le prix d’exécution (SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (SCPI à capital variable) au 31 décembre de la dernière année, et sur la période les revenus distribués avant prélèvement libératoire.

Les TRI 10 ans à fin 2014 des SCPI les plus performantes s’établissaient à plus de 10 %, bénéficiant de l’évolution très favorable de l’immobilier sur la même période.

Les Provisions pour Grosses Réparations (PGR)

Il s’agit de la partie des loyers mis en réserve sous forme de provision pour faire face aux dépenses futures d’entretien des actifs immobiliers (entretien et rénovation des structures, mise aux normes…).

Cette Provision permettra de réaliser les travaux nécessaires au maintien de la qualité et de l’attractivité du patrimoine immobilier d’une SCPI.

Les sociétés de gestion mettent rarement cet indicateur en avant. Pour autant, le poids croissant des normes environnementales appliquées au secteur de l’immobilier devrait inciter les opérateurs à communiquer sur leurs éventuelles impacts.

Nous notons ainsi l’émergence de nouveaux critères mesurant notamment la performance des immeubles « verts » ; faute d’historique et de consensus sur la définition des ratios, il est difficile à ce jour de retenir le ratio adéquat. Gageons néanmoins que dans les prochaines années, les sociétés de gestion intégreront de tels indicateurs dans leur communication.

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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