Investissement immobilier : zoom sur le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux, exclu du plafonnement des niches fiscales, suscite légitiment l’intérêt des investisseurs. Bien que le montage soit fiscalement intéressant, les opportunités réelles d’investissements dans les « grandes » métropoles se font rares. Plus que jamais l’investisseur devra faire preuve de sélection. Zoom sur un dispositif fiscalement attrayant.

Le dispositif Malraux est exclu du plafonnement des niches fiscales

Un peu d’historique :

Votée en 1962, la loi Malraux permet aux investisseurs de participer à la conservation et la restauration du patrimoine architectural français tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs.  Des secteurs dits « secteurs sauvegardés » sont créés lorsqu’ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non. Pour bénéficier du dispositif, les travaux doivent couvrir la restauration complète d’un immeuble, restauration qui doit par ailleurs avoir été déclarée d’intérêt public.

Un fonctionnement simple,

Depuis le 1er janvier 2009, les dépenses de restauration éligibles ouvrent droit à une réduction d’impôt dite « Malraux ». Le montant des dépenses éligibles est diminué, le cas échéant, du montant des subventions perçues et est retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.

La réduction d’impôt est égale, selon les zones, à 22% ou 30% de ces dépenses.

  1.  30 % pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé ;
  2. 22 %  pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le montant de la réduction peut donc s’élever, hors plafonnement, jusqu’à 22 000 € ou 30 000 € si le montant des dépenses éligibles, hors subvention, atteint le montant de 100 000 €.

Associé à des obligations contraignantes

La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement

  1. de restaurer l’ensemble de l’immeuble ;
  2. de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Cet engagement devra prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne devra pas excéder les 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

  • Réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux (secteur sauvegardé)
  • Plafond de dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôts : 100.000 € / an
  • Étalement des travaux sur 2, 3 voire 4 années
  • 9 ans de location du bien à titre de résidence principale sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers.
  • Engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

Avis sur le Dispositif Malraux

Avant tout, il s’agit d’un investissement immobilier !

  • Victime de son succès, l’offre qualitative se raréfie : l’investissement reste avant un investissement immobilier. D’où une vigilance accrue et une grande sélectivité (qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative…) ;
  • Intégrer à son patrimoine un bien de caractère voire unique, porteur à long-terme d’une plus-value potentielle, mais
  • Une rentabilité locative « faible » compte tenu du coût de rénovation ;
  • La loi Malraux est un dispositif fiscal qui s’adresse aux contribuables « fortement » fiscalisés et en mesure de supporter des travaux pendant 1 ou 2 ans (sans encaissement de loyers) ;
  • La qualité de l’opérateur est primordiale. Les règles et contraintes administratives doivent en effet être scrupuleusement respectées pour prétendre à l’avantage fiscal.

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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