Encadrement des loyers : comment ça marche ?

Entrée en application le 1er août 2015, l’encadrement des loyers suscite nombre d’interrogations auprès des propriétaires bailleurs et des professionnels de l’immobilier. Alors qu’il est prématuré pour faire un premier bilan de cette nouvelle réglementation (rappelons qu’il s’agissait d’un engagement de François Hollande lors de la campagne présidentielle de 2012…), point sur la situation et les modalités d’application.

La dernière réglementation de contrôle des loyers remonte à 1948 !

L’encadrement des loyers est applicable – à titre expérimental (sic…) – exclusivement à Paris. La capitale est ainsi divisée en 80 quartiers auxquels sont rattachées des zones géographiques.

Quels logements sont concernés ?

L’encadrement des loyers s’applique aux logements loués du parc privé à compter du 1er août 2015. Sont exclus de cette réglementation, les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés APL ou Anah et les logements sociaux.

Sont également exclus du dispositif les logements loués à titre de résidence secondaire, les locations touristiques, les logements meublés situés en résidence services.

Loyers de référence : « normal », majoré et minoré :

Pour les locations vides, 3 loyers sont possibles : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré.

Ainsi, le loyer minimum est fixé à 30% de moins que le loyer de référence, le maximum à 20% de plus. Le loyer de référence étant, quant à lui, déterminé par le loyer médian constaté dans la zone géographique (rappel : le loyer médian n’est pas le loyer moyen. Le loyer médian étant celui au-dessus duquel se trouvent autant de loyers qu’en dessous).

Pour les locations meublées, une majoration unitaire par mètre carré de surface habitable est appliquée  aux loyers de référence définis pour les logements loués vides.

Information pratique :

Nous pouvons consulter le site www.referidf.com qui met à disposition une carte interactive des loyers de référence selon l’adresse et les critères du biens.

Quels loyers appliqués ?

Il convient de distinguer le renouvellement du bail de la situation d’entrée dans les lieux avec un nouveau locataire.

Renouvellement du bail :

  1. Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer, formalisée par Lettre Recommandée A/R et ce 5 mois avec l’échéance du contrat de bail. En l’absence d’accord (ou de réponse) du propriétaire bailleur, le locataire pourra saisir la Commission Départementale de Conciliation !
  2. Si le loyer est inférieur au loyer de référence, toute augmentation de loyer doit faire l’objet d’une proposition au locataire formalisée par Lettre Recommandée A/R et ce 6 mois avant l’échéance du contrat de bail. En l’absence d’accord (ou de réponse) du locataire, le propriétaire pourra saisir également la Commission Départementale de Conciliation.

 Nouveau locataire : 

  1.  Si le logement a été occupé par un précédent locataire, le loyer du bail doit être égal à celui du précédent locataire. Il sera nécessaire de préciser dans le bail cette information (cf. nouveau bail au 1er août 2015). Toutefois, si le loyer précédent était supérieur au loyer de référence majoré, le propriétaire devra en conséquence baisser le nouveau loyer. En cas de travaux réalisés depuis la dernière location, la hausse du loyer ne pourra excéder 15% du coût réel des travaux, sans évidemment être supérieur au loyer de référence majoré.
  2. Si le logement était vacant ou non loué depuis plus de 18 mois, le loyer est fixé librement entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.

Possible complément de loyers ?

Le propriétaire pourra demander le paiement d’un complément de loyer qui n’est pas plafonné. Ce complément devant être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort (terrasse, vue exceptionnelle…). Toutefois, les conditions sont floues et ouvrent la « porte » à des contestations de la part des locataires. Il conviendra par ailleurs de mentionner dans le bail tant le montant du complément de loyer que les caractéristiques le justifiant !

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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