SCI et démembrement : soyons vigilants !

Le recours à une S.C.I (Société Civile Immobilière) pour la gestion de son patrimoine immobilier présente de nombreux intérêts tels que souplesse de gestion, transmission de son patrimoine… Sur ce dernier point, la stratégie du démembrement immobilier au travers d’une S.C.I présente d’indéniables atouts.

A défaut d’anticipation successorale, les héritiers reçoivent tous les biens en indivision !

Rappelons que le régime de l’indivision impose notamment l’unanimité des indivisaires pour la plupart des décisions à prendre. Dès lors le recours à une Société Civile, permettant en autre une gestion plus souple des actifs (les statuts permettant d’adapter des règles de majorité pour prendre les décisions relevant de l’Assemblée Générale des associés) trouvera sa place dans la préparation de la transmission de son patrimoine.

Pour autant, il est nécessaire d’identifier les contraintes et obligations qui découlent de ce mode de détention, notamment dans un environnement fiscal complexe, où l’administration veuille au caractère fictif des sociétés.

Nous comparerons 2 stratégies : (i) l’apport de la pleine propriété du bien à une Société Civile puis la donation de la nue-propriété des parts d’une part et (ii) l’apport de la nue-propriété de l’actif immobilier à une Société Civile puis la donation des parts en pleine propriété d’autre part.

schema-demembrement-1

Illustration :

schema-demembrement-2

Le 1er schéma, pouvant être avantageux par son coût (l’assiette soumise au Droits de Mutation à Titre Gratuit étant la valeur financière de la Nue-propriété et non sa valeur fiscale) nécessite que nous précisions un certain nombre de points tant les arguments de l’Administration fiscale contre ce schéma sont nombreux :

  • Risque de qualification de la société civile de fictive
  1.  la détention exclusivement de la nue-propriété,
  2. le défaut de fonctionnement des organes sociaux,
  3. l’absence de tenue de comptabilité,
  4. l’absence de comptabilité.

Afin de se « prémunir » contre ce risque, il pourrait être envisageable d’une part de procéder à l’acquisition, par la Société Civile de parts de SCPI en pleine propriété, et d’autre part  nécessaire d' »animer » la Société : tenir à jour les PV d’Assemblée Générale, tenir une comptabilité annuelle, convoquer régulièrement les organes de décision…

  •  Arguments de l’Administration sur le principe de « simulation »
  1. absence de droits de vote pour certains associés,
  2. absence d’affectio societatis,
  3. pas de manifestation réelle des parties de contracter.
  • Arguments de l’Administration sur le principe de « fraude à la loi »
  1. absence d’intérêt civil dans cette stratégie patrimoniale
  2. la situation des parties n’a pas été améliorée.

Les arguments en faveur du schéma 2, en opposition à ceux de l’Administration, sont notamment (i) de permettre la sauvegarde des biens de famille (pérennité et stabilité des biens familiaux), (ii)  l’amélioration de la situation des donataires (par la simplification de la situation juridique et par la possibilité de conserver une équité entre eux) et (iii) l’amélioration de la situation des donateurs (conservation des prérogatives financières et politiques, permettant la maîtrise des biens par les donateurs).  

ISF : double taxation !

Soulignons que dans ce schéma, au titre de l’ISF, il y aura double taxation:

  1. l’usfruitier de l’actif immobilier sur la valeur de la pleine propriété,
  2. les porteurs de parts de la SCI sur également de la pleine propriété des parts.

Le 2ème schéma est celui le plus fréquemment utilisé. Il nécessitera une attention toute particulière à la rédaction des statuts. En effet, il sera nécessaire de prévoir :

  1. le sort du résultat exceptionnel (en cas de cession de l’actif immobilier) : répartition entre usufruitier et nus-propriétaires, remploi dans l’acquisition d’un bien dans les mêmes proportions, quasi-usufruit…
  2. la répartition du pouvoir entre Usufruitier et Nu-propriétaire avec pour objectif la conservation du pouvoir de gestion (pour l’usufruitier) tout en ayant initier la transmission de son patrimoine. Nous rappellerons qu’à défaut de précisions, le droit de vote, dans les Sociétés Civiles, appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions d’affectation du résultat pour lesquelles il revient à l’usufruitier. 

Nous pourrons ainsi prévoir, dans les statuts, une répartition différente des pouvoirs. Au maximum, 

  1. l’usufruitier aura tous les pouvoirs, sous réserve de conserver le droit du nu-propriétaire de participer aux décisions collectives,
  2. le nu-propriétaire aura tous les pouvoirs, sous réserve des décisions d’affectation du résultat qui reviennent obligatoirement à l’usufruitier.

Soulignons que dans ce schéma, l’usufruitier, redevable de l’ISF, le sera sur la valeur en pleine propriété du bien.

Tableau de synthèse

Apport de la PP de l’actif immobilier à la SCI puis donation de la NP des parts Apport de la NP de l’actif immobilier à la SCI puis donation de la PP des parts
Assiette  L’usufruit portera sur les parts L’usufruit portera sur l’actif immobilier
Revenus  L’Usufruitier percevra les loyers et les plus-values L’Usufruitier percevra les loyers
Charges  Charges supportées par la SCI. Répartition des charges (entretien/Grosses réparations) entre Usufruitier et Nu-propriétaire.
Pouvoirs  Définis par les statuts (i.e le gérant avec les pouvoirs les plus étendus ; l’usufruitier pouvant également avoir tous les droits de vote dans les décisions collectives).  Définis par le Code Civil.
Vente du bien Décision entre les « mains » du gérant ; le démembrement subsistera sur les parts. Accord obligatoire entre Usufruitier et Nu-propriétaire. La vente du bien entraîne la fin du démembrement.
IRPP  L’usufruitier est taxé sur le résultat courant ; la SCI sur le résultat exceptionnel. L’Usufruitier est taxé sur les loyers ; la SCI sur les plus-values.
ISF  L’Usufruitier est taxé sur la PP du bien.  Double taxation de la NP.

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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