Viager immobilier : un retour en grâce ?

Marché de niche, entre 4 000 et 5 000 ventes par an (soit moins de 1% des transactions 2014), le viager immobilier est de nouveau sous le feu des projecteurs dans un contexte de vieillissement de la population (1/3 des français auront plus de 60 ans en 2040), de baisse généralisée des retraites et de niveaux élevés de prix de l’immobilier.

De nombreux intermédiaires proposent désormais des investissements dans le viager immobilier : la Caisse des Dépôts a ainsi lancé en 2014 le fonds CERTIVIA avec pour objectif l’acquisition de 400 biens localisés pour la plupart dans des zones tendues : Ile-de-France, région PACA.

Les institutionnels investissent le marché : lancement par la Caisse des Dépôts du fonds CERTIVIA.

Au-delà de la « morale » de l’acquisition d’un bien en viager qui pourrait freiner les velléités d’achat d’un investisseur , il est nécessaire de rappeler le fonctionnement économique et ses conséquences fiscales, tant d’un point de vue IRPP que ISF.

L’âge moyen du crédirentier est de 75,4 ans et la durée moyenne d’un viager immobilier est de 13 ans !

Un investissement en viager immobilier : une vente avec des incertitudes

L’investissement en Viager immobilier est un contrat qui s’exécute dans le temps de la vie du crédirentier (celui qui recevra la rente et le capital): c’est donc un contrat aléatoire suspendu à la durée de vie d’une personne.  Ainsi, l’article 1975 du Code Civil stipule que le décès du crédirentier dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat entraîne la nullité de la vente.

L’absence d’aléas pour le débirentier (celui qui verse la rente) entraîne la nullité de la vente !

Pour l’acquéreur/débirentier, l’incertitude demeure évidemment dans la durée de vie du crédirentier: le gain sera d’autant moins élevé pour l’investisseur que le crédirentier vivra longtemps.

Pour le vendeur/crédirentier, l’incertitude réside essentiellement dans le non paiement des arrérages de la rente. Pour se sécuriser, 2 outils sont mis à sa disposition :

  1. la clause résolutoire : cette clause, introduite dans l’acte notarié, lui permettra de faire annuler la vente et de récupérer son bien.
  2. le privilège du vendeur : le vendeur crédirentier, pourra saisir le bien et procéder à sa vente judiciaire.

Ces dispositions sont d’autant plus importantes et sécurisantes pour le crédirentier, que le recours au viager immobilier trouve son origine dans la recherche de revenus complémentaires, indispensables au maintien de son « train de vie ».

Le viager immobilier : caractéristiques économiques

  1. Spécificités de la vente

Comme toute vente immobilière, l’opération est qualifiée de mutation immobilière à titre onéreux, et, en conséquence la vente en viager a lieu devant notaire.

La cession d’un bien en viager c’est donc transférer la propriété au débirentier, qui devra en contrepartie s’acquitter d’une rente jusqu’au décès du crédirentier.

Le prix pourra être partiellement ou totalement converti en rente viagère.

Contrairement à une vente classique où le prix est versé intégralement au vendeur le jour de la signature, dans une opération de type viager immobilier, le prix pourra être payé, en partie via un capital (appelé « bouquet ») le jour de la signature, le solde sera, quant à lui, versé sous forme de rente viagère par le crédirentier pendant la vie du vendeur.

Le viager se caractérise par un bouquet représentant en moyenne entre 20% et 30% de la valeur du bien.

2. Spécificités de la rente

Le calcul de la rente viagère repose sur des paramètres spécifiques tels que l’évaluation globale du bien, son taux de rendement attendu, l’âge et le sexe du ou des cédants, s’il s’agit d’un viager libre ou occupé, sur une ou deux têtes.

Différentes sources sont mises à notre disposition pour appliquer le barème : nous évoquerons à titre d’exemple celui de la Caisse Nationale de Prévoyance ou bien encore le barème viager Daubry.

Exemple de calcul (source : barème Daubry)

Soit une opération de viager immobilier dont les caractéristiques sont les suivantes :

  1. la valeur d’un bien de 150.000 €,
  2. viager occupé sur une tête d’une femme de 78 ans,
  3. valeur de la nue-propriété de 58% et du taux de rente de 8,81%
Valeur du bien 150.000 €
Bouquet 20% * Valeur du bien (30.000) €
Nue-propriété 58%*valeur du bien 87.000 €
Solde à verser Nue-propriété – bouquet :  57.000 €
Rente annuelle Solde à verser * taux de rente 57.000 € * 8,81% = 5.022 €

Le paiement de la rente sera définie contractuellement et indexée généralement sur l’indice des prix à la consommation des ménages (indice INSEE), révisable chaque année. A titre d’illustration, la revalorisation des rentes servies en 2014 a été de 1,3%.

La rente s’éteindra avec le décès du débirentier : toutefois, la rente peut être stipulée réversible au profit du conjoint survivant ; dès lors, au décès de l’un des 2, la rente continuera à être versée intégralement au conjoint survivant.

Conséquences fiscales

  1. Pour le débirentier :

- En termes d’impôt sur le revenu, les arrérages versés ne seront pas déductibles de ses revenus. Toutefois, il devra déclarer, avant le 1er février de chaque année, le montant des arrérages payés au cours de l’année précédente (utiliser l’imprimé fiscal N°2466)

- En termes d’ISF, l’investissement en viager immobilier doit être déclaré pour sa valeur vénale, déduction faite du passif correspondant à la valeur capitalisée de la rente due au titre de l’année d’imposition.

  1. Pour le crédirentier :

- En termes d’impôt sur le revenu, la rente est imposable mais seulement une fraction, selon son âge au moment du 1er versement. Le crédirentier ne pourra donc pas pratiquer la déduction forfaitaire de 10 % sur cette fraction imposable.

Une rente faiblement imposée !

Le tableau ci-dessous présente la fraction imposable de la rente en fonction de l’âge du crédirentier.

ÂGE DU CRÉDIRENTIER FRACTION IMPOSABLE DE LA RENTE
Crédirentier < 50 ans 70 %
50 ans < crédirentier < 59 ans 50 %
60 ans < crédirentier < 69 ans 40 %
Crédirentier > 69 ans  30 %

- En termes d’ISF, les arrérages de rente doivent être déclarés. Il sera retenu comme la valeur de capitalisation au titre de l’année d’imposition.

 

Le marché du viager immobilier présente donc des atouts indéniables (vieillissement de la population française, hausse des dépenses liées à la dépendance chez les personnes âgées…) pour se développer et offrir des opportunités de diversification patrimoniale. Il trouvera toutefois ses limites, notamment dans:

  1. l’obligation de paiement des arrérages de la rente par les enfants du débirentier si celui-ci décède avant le crédirentier, et,
  2. la volonté des particuliers de « transmettre » à leurs enfants leur bien immobilier. 

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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