Le démembrement d’un bien immobilier : faiblesses et contraintes

Sujet d’actualité, le démembrement de bien immobilier fait la une de nombreuses parutions traitant de la gestion patrimoniale. Solution mise en avant pour la transmission de notre patrimoine de notre vivant, bénéficiant d’une fiscalité allégée, cette technique est-elle pour autant sans limite ? Quelles en sont les contraintes ? Est-ce la solution adaptée à tous nos actifs patrimoniaux ?

Vertu première de l’usufruit : assurer au conjoint survivant des droits successoraux capables de le maintenir dans son cadre et son niveau de vie habituels !

L’intérêt de ce dispositif réside dans le fait qu’il permet à la fois de transmettre de son vivant à des personnes de son choix, sans pour autant se dessaisir totalement des biens. Le démembrement de propriété vous permettra de conserver l’usufruit d’un actif immobilier (c’est-à-dire la possibilité de continuer à l’occuper ou de le louer), tout en cédant la nue-propriété à vos héritiers.

Avantage fiscal du dispositif, les droits de donation à régler lors du démembrement s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété que vous transmettez, valeur qui dépendra de l’âge du donateur.

Le tableau ci-dessous présente le barème de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Bareme usufruit et np

Au moment du décès de l’usufruitier (nous parlerons alors d’extinction d’usufruit), les nues-propriétaires deviennent propriétaires de l’actif immobilier sans aucune autre somme à régler aux impôts.

 Sur le plan fiscal, nous porterons une attention particulière à l’abus de droit !

Les faiblesses du démembrement

  1. Sur le plan fiscal, nous porterons une attention particulière à l’abus de droit. En effet, la recherche de l’économie fiscale ne pourra jamais être le moteur de notre stratégie patrimoniale. Aussi, le démembrement peut dans certaines situations être fiscalement favorable au contribuable : un parent donnera l’usufruit temporaire d’un bien locatif à un enfant étudiant, permettant ainsi à ce dernier de percevoir des loyers le temps de ses études. Conséquence pour le parent, qui de fait devient nu-propriétaire du bien immobilier :
    1. sur le plan de l’IRPP, une diminution du montant imposable : c’est l’enfant étudiant, non rattaché au foyer du parent, qui collecte les loyers et en acquitte éventuellement l’impôt;
    2. sur le plan de l’ISF, le bien sort du patrimoine du parent et donc réduit d’autant la base imposable.
  2. Ensuite, l’augmentation de la durée de vie fait perdurer des situations de démembrement longues. Longue d’une part pour l’usufruitier, qui devra s’affranchir des ses obligations d’entretien et de gestion, longue d’autre part pour le nu-propriétaire, qui ne bénéficiera d’une jouissance totale et entière du bien que tardivement.
  3. Par ailleurs, sur le plan successoral, la Donation au Dernier Vivant accorde au conjoint survivant l’option de retenir l’usufruit sur l’ensemble des biens qui compose la succession du défunt et ce même en cas de présence d’enfants non issus du mariage. La gestion d’une telle situation pourrait s’avérer contraire aux intérêts des différentes parties ! Le législateur y a heureusement partiellement répondu en donnant la faculté au conjoint survivant de cantonner son émolument. Cette faculté de cantonnement permettra au conjoint survivant de choisir l’assiette de son option et de décider sur quel bien il portera son choix d’usufruit.

Les contraintes du démembrement

 Pour céder le bien, usufruitier et nu-propriétaire doivent donner leur accord respectif.

  1. La cession d’un bien immobilier : Usufruitier et Nu-propriétaire sont donc titulaires de droits respectifs sur la propriété du bien démembré ; la vente du bien démembré nécessitera donc l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ainsi, la vente d’un bien démembré par le nu-propriétaire seul ne modifiera en aucun cas les droits de l’usufruitier sur ce bien, ce dernier continuant à exercer son droit de jouissance. Nous éviterons dès lors de procéder au démembrement de la Résidence Principale : l’usufruitier (en règle générale le parent), pourrait avoir besoin ou envie de changer de lieu de vie.
  2. La gestion d’un bien immobilier donné en location : concernant la signature du bail, l’usufruitier peut signer seul tous les baux d’habitation (conclus au minimum pour 3 ans) et les baux professionnels (conclus au minimum pour 6 ans) sans avoir à demander l’accord du nu-propriétaire. Toutefois, pour tous les baux d’une durée supérieure à 9 ans, usufruitier et nu-propriétaire devront donner leur accord respectif.
  3. Les prérogatives d’entretien de l’usufruitier : les prérogatives d’entretien entre usufruitier et nu-propriétaire sont définies par les articles 605 et 606 du Code Civil et visent notamment les « grosses réparations » : « gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de soutènement et de clôture » qui sont à charge du nu-propriétaire. La distinction entre travaux d’entretiens et grosses réparations sont tenues, aussi nous anticiperons cette limite via une convention de démembrement qui précisera la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire. Sur le plan fiscal, le nu-propriétaire pourrait y trouver son intérêt : il peut déduire les dépenses de grosses réparations, dans les conditions de droit commun, sous réserve que le bien soit donnée en location par l’usufruitier.

Déduire les dépenses sur son revenu global dans la limite annuelle de 25.000 € !

Le nu-propriétaire pourrait également opter pour le régime dérogatoire optionnel l’autorisant ainsi à déduire les dépenses de son revenu global dans la limite annuelle de 25.000 €. Si les charges dépassent ce plafond, la fraction excédentaire pourra être imputée au titre des 10 années suivantes dans les mêmes conditions. Cette option est exercée par bien immobilier démembré et IRRÉVOCABLE !

Pour pouvoir prétendre à ce régime dérogatoire optionnel, 2 conditions doivent être remplies :

  1.    les charges déductibles sont les grosses réparations visées aux articles 605 et 606 du Code Civil,
  2.    la nue-propriété a été reçue par donation ou par succession (sans aucune condition ni charge et entre parents jusqu’au 4ème degré). 

Outil de transmission incontournable, le démembrement ne peut être pour autant La solution à nos problématiques de gestion patrimoniale. Il sera nécessaire de comparer les « outils » mis à notre disposition et notamment l’incontournable Assurance-Vie (en particulier pour son cadre fiscal attractif) et la Société Civile Immobilière (pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers). Nous constatons d’ailleurs que le démembrement portant sur des parts de Sociétés Civiles Immobilières est de plus en plus fréquent.

 

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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