Investissement immobilier et Taux de Rentabilité Interne

Tous les acteurs du marché immobilier nous l’affirment : tout bon investissement immobilier doit avant tout répondre à 3 conditions : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Mais au-delà de ce raccourci, dans un marché à plusieurs vitesses (Paris et la province, le neuf et l’occasion…), la rentabilité d’un investissement peut rapidement s’avérer décevant (poids de la fiscalité, hausses des charges de copropriété, risques d’impayés…). Aussi, plus que jamais l’attractivité d’un investissement immobilier nécessite la maîtrise des critères financiers de rentabilité et notamment le Taux de Rentabilité Interne (T.R.I).

 Dans le neuf, au-delà du gain fiscal, il convient de revenir aux fondamentaux de l’investissement !

Il conviendra notamment d’apprécier l’état du marché « local » immobilier locatif, de différencier le marché du neuf de celui de l’ancien, de s’intéresser à la qualité du bâtiment et de sa construction, de définir correctement le prix de l’investissement immobilier ainsi que le montant des loyers à percevoir….

Nous nous attacherons ici à appliquer l’analyse du Taux de Rentabilité Interne à un investissement immobilier.

Taux de Rentabilité Interne : rappels théoriques

Le Taux de Rentabilité Interne est un indicateur de rentabilité financière qui nous permettra de mesurer la pertinence d’un investissement. Son principe est simple : il va prendre en considération l’ensemble des flux (achats, loyers, charges, frais ET vente) attendus de l’investissement.

Quelles différences avec le rendement locatif ?

La mesure du rendement locatif, simple dans son usage, ne nous donnera pas une vision globale de la rentabilité de notre investissement immobilier, dès lors où elle ne prend pas en compte le prix de vente de notre bien. Elle se contente de diviser les loyers annuels par le prix de l’investissement.

Exemple : un bien acquis 100.000 € dont le loyer mensuel attendu est de 450 € aura une rentabilité locative de 5,4% => (450 € * 12)/100.000 €. Mais de combien serait la rentabilité de ce même investissement si dans 10 ans le bien a perdu 5% ?

Le rendement locatif ne prend pas en compte le prix de vente attendu du bien !

En effet, la mesure de la rentabilité d’un investissement immobilier doit intégrer non seulement l’environnement patrimonial de l’investisseur mais également les plus-values (ou moins-values !) susceptibles d’être réalisées au terme de l’investissement.

L’application du Taux de Rentabilité Interne à un investissement immobilier locatif correspondra au rendement net qu’un placement financier devrait servir afin de procurer le même enrichissement tout en intégrant des versements équivalents à l’effort de trésorerie de l’investissement immobilier.

En d’autres termes, si un investissement immobilier me permet d’avoir dans 10 ans, un actif d’une valorisation de 100.000 € en contrepartie d’un effort financier de 400 € par mois, le Taux de Rendement Interne serait de 4,53%. Il me faut donc sélectionner un placement financier qui m’offrirait un rendement net supérieur à 4,53 % pour privilégier ce placement à un investissement immobilier.

Application : investissement immobilier et Taux de Rentabilité Interne

Reprenons notre exemple d’un investissement immobilier pour 100.000 €, loué 450 € par mois.

Prix du bien 100.000 €
Frais d’actes 3.000 €
Loyers annuels 5.400 €
Revalorisation des loyers 0 %
Vacances locatives 1 mois par an
Taxes foncières 500 €

Dans un but de simplification, nous n’impacterons pas le TRI de l’effet fiscal et supposerons que le bien est acquis « comptant », soit sans déterminer l’effet de levier que représenterait le recours au crédit immobilier. L’effet de levier nous permettant notamment de comparer une stratégie de capitalisation à une stratégie d’investissement dans l’immobilier locatif.

Par ailleurs, nous supposerons que le bien est loué 11 mois par an et ce pendant les 10 ans de détention.

Le tableau ci-dessous présente les TRI de notre investissement immobilier en fonction de l’évolution attendue du bien à 10 ans.

Evolution du prix du bien à 10 ans -10% -5% 0% 1% 5% 9%
Année 1 – Investissement (incluant les frais d’actes) (103.000)€ (103.000)€ (103.000)€ (103.000)€ (103.000)€ (103.000)€
Année 1 à 10 – loyers annuels nets de la vacance locative (soit 11 mois de location) 4.450€ 4.450€ 4.450€ 4.450€ 4.450€ 4.450€
Année 1 à 10 – Taxes foncières (500)€ (500)€ (500)€ (500)€ (500)€ (500)€
Année 10 – Prix de vente du bien 90.000€ 95.000€ 100.000€ 101.000€ 105.000€ 109.000€
Taux de Rentabilité Interne 3,69% 4,18% 4,65% 4,74% 5,11% 5,46%

Le Taux de Rentabilité Interne serait identique à celui du rendement locatif, soit 5,4%, si le bien s’apprécie de 9 % à horizon 10 ans

Bien que reposant sur des hypothèses « agressives » : absence de travaux d’entretien et/ou de rénovation, absence de charges de copropriété (…), 1 mois de vacance locative, nous notons que le Taux de Rentabilité Interne serait identique à celui du rendement locatif, soit 5,4%, si le bien s’apprécie de 9 % à horizon 10 ans.

TRI et évolution du prix

 Les limites du Taux de Rentabilité interne

Le Taux de Rentabilité Interne n’est pas sans limite : les hypothèses à prendre en considération peuvent être multiples et les options infinies (croissance du marché, évolution du loyer..).

Outil d’aide à la décision, il nous faudra notamment y associer des indicateurs spécifiques de l’état du marché immobilier : indicateurs « physiques » tels que le taux de vacance ou découlement, des indicateurs de la tension (stocks, ratios de crédit…) ou encore le critère d’arbitrage entre les différents marchés qu’est la prime de risque de l’immobilier.

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C

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