Le mécanisme des déficits fonciers permet de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs dans l’immobilier locatif.

Les 2 principales causes de déficits proviennent du remboursement des intérêts d’emprunt ou de la réalisation de travaux. Chacun obéissant à des règles différentes de déduction.

Le principe de l’imputation du déficit foncier est le suivant : les charges déductibles du revenu foncier effacent le montant des loyers perçus et en partie, le revenu du contribuable.

Les charges qui viennent en déduction du revenu global sont les suivantes :

(i) les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif (assurance PNO, taxe foncière…);

(ii) les charges liées au financement du bien immobilier (intérêts d’emprunt et frais annexes – dans certaines mesures) ou le financement de certains travaux (frais de dossier, primes d’assurances, etc…);

(iii) les dépenses d’entretien et de réparation ou d’amélioration en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, etc…) et pour les appartements loués (isolation, installation de chauffage central, etc…);

Lorsque l’investisseur constate que ses charges déductibles sont supérieures à ses revenus fonciers, il peut déduire de son revenu global le déficit foncier (à l’exception des intérêts d’emprunt) dans la limite de 10.700 €.

La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt, restent imputables sur les revenus fonciers des 10 années ultérieures.

Remarque pratique : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

Illustration : traitement fiscal des déficits fonciers

Déficits Fonciers

Exemple N°1  :

Vous avez perçu en 2014 des revenus fonciers de 3.000 €  d’un  investissement locatif.

Les intérêts d’emprunt de votre investissement s’élèvent à 3.500 € et les les autres charges à 11.000 €.

Détermination du DÉFICIT FONCIER
Revenus Fonciers 3.000 €
Autres charges (11.000) €
Intérêts d’emprunt (3.500) €
DÉFICIT FONCIER (11.500) €

Méthodologie à appliquer :

Vos revenus fonciers sont réputés compenser d’abord les intérêts d’emprunt : en conséquence, le déficit foncier provient donc à hauteur de 500 € des intérêts d’emprunt (car excédent de 500 € vos revenus fonciers) et de 11.000 € des autres charges. Le déficit est donc imputable sur le revenu GLOBAL à hauteur de 10.700 € ; l’excédent, soit 300 € (11.000 € – 10.700 €) s’ajoute aux 500 € (fraction relative à l’excédant des intérêts d’emprunt), soit 800 €, montant imputable sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Exemple N°2 : 

Vous avez perçu en 2014 des revenus fonciers de 10.000 €  d’un  investissement locatif.

Les intérêts d’emprunt de votre investissement s’élèvent à 20.000 € et les les autres charges à 29.000 €.

Détermination du DÉFICIT FONCIER
Revenus Fonciers 10.000 €
Autres charges (29.000) €
Intérêts d’emprunt (20.000) €
DÉFICIT FONCIER (39.000) €

Méthodologie à appliquer :

Vos revenus fonciers sont réputés compenser d’abord les intérêts d’emprunt : en conséquence, le déficit foncier provient donc à hauteur de 10.000 € des intérêts d’emprunt (car excédent de 10.00 € vos revenus fonciers) et de 29.000 € des autres charges. Le déficit est donc imputable sur le revenu GLOBAL à hauteur de 10.700 € ; l’excédent, soit 18.300 € (29.000 € – 10.700 €) s’ajoute aux 10.000 € (fraction relative à l’excédant des intérêts d’emprunt), soit 28.300 €, montant imputable sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Régimes particuliers :

Dans certains cas, prévus par la loi, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Il en est ainsi des déficits provenant :

(i) des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus ;

(ii) de dépenses autres que les intérêts d’emprunt réalisées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé pour laquelle une demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2009.

La limite de 10.700 € est ainsi portée à 15.300 € en cas d’application de l’amortissement « Périssol » lorsqu’un déficit foncier est constaté sur un immeuble relevant de ce régime.

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C