VISALE : le successeur de la GRL ?

Le VISALE, VISA pour le Logement et l’Emploi, sera donc le prochain avatar des dispositifs de protection des risques locatifs financés par l’APAGL.

Ce nouveau dispositif pourra être proposé par les candidats locataires à leur futurs propriétaires en garantie de leur loyer à compter du 1er janvier 2016.

Il ne sera pas cumulable avec une GRL.

En complément, voir

Selon Jean-Jacques Denizard, président de l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL), l’objectif de ce nouveau dispositif est de « couvrir [les locataires] qui sont en double mobilité, pour leur emploi et leur logement, avec un dispositif simple et facilement accessible ».

l’objectif : couvrir [les locataires] qui sont en double mobilité, pour leur emploi et leur logement, avec un dispositif simple et facilement accessible

Jean-Jacques Denizard

Protection des risques locatifs qu’apporte le VISALE :

Selon l’article 2.2.3.2 de la Convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’état et l’UESL-Action Logement, le VISALE « propose une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire. »

En clair, le futur dispositif s’apparente au LocaPass :

  • il sera distribué par les CIL ;
  • il sera gratuit ;
  • c’est le locataire qui en fera la demande et qui le proposera à son propriétaire ;
  • il fonctionnera comme une caution de l’APAGL.

Les limites de garantie du VISALE :

  • il est limité aux logements dont les loyers plus les charges sont inférieurs à 1 300 € (1 500 € pour Paris intra-muros) ;
  • limite de la prise en charge des loyers à 12 mois, sur une période maximum de 36 mois ;
  • pas de prise en charge des procédures judiciaires ;
  • pas de garantie Dégradation Immobilière ;
  • pas de protection juridique.

 Qui pourra bénéficier du VISALE ?

Toujours d’après la Convention Quinquennale 2015-2019 :

  1. les salariés du privé hors secteur agricole : sont donc exclus les fonctionnaires ;
  2. entrant dans un logement du parc privé : sont donc exclus les locataires en place ;
  3. entrant dans un emploi par tout contrat de travail, ou par promesse d’embauche, hors CDI : seraient donc exclus les locataires déjà en poste.

A ces trois critères viennent s’ajouter les ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative (moins de 300 aujourd’hui) et les jeunes salariés du secteur privé, hors secteur agricole, de moins de 30 ans.

Ce dernier point, ajouté à la demande du ministère du logement, après le discours de M. Valls du 29 août 2014 enterrant la GUL, réintroduit dans le VISALE, jusque là extrêmement cohérent, une dose d’incertitude :

  • quand jugera-t-on de la limite des 30 ans ? A l’entrée dans le dispositif ? A la sortie ? A la date de survenance d’un éventuel sinistre ?
  • cette règle se substitue-t-elle aux règles 2 et 3 ?

En tout état de cause, le point qui nous semble le plus novateur en l’état c’est qu’il n’y aurait aucune condition de revenu ou de solvabilité pour accéder au dispositif.

L’APAGL considère, quant à elle que 210 000 locataires pourraient être concernés par le VSALE.

Les points qui restent inconnus à ce jour

La gestion des sinistres

Il est à peu près acquis que les CIL auront la charge de « certifier » les visas demandés par les locataires. En revanche, nous n’avons pas encore d’information sur la façon dont seront gérés les sinistres et quel organisme aura la charge de cette gestion. En particulier, nous ne savons pas si le traitement amiable, caractéristique de la GRL, sera reconduit.

Espérons seulement que ce nouveau dispositif ne retombera pas dans le errements que nous avons connu sous l’empire de GRL Gestion !

Le VISALE et les autres dispositifs de sécurisation des revenus locatifs

Comment le VISALE cohabitera-t-il avec les autres dispositifs de sécurisation des revenus locatifs, cautions solidaires ou bancaire, GLI, GRL, PASS GRL ?

La GRL et le PASS GRL

Sur ce point, la convention est claire : « l’actuelle GRL sera remplacée au plus tard le 1er janvier 2016 par le nouveau dispositif de sécurisation. (…) Les parties conviennent de la nécessité de résilier les conventions avec les assureurs pour faire en sorte que plus aucun contrat ne soit souscrit ».

La GRL comme le PASS GRL cesseront donc d’exister le 31 décembre 2015.

l’actuelle GRL sera remplacée au plus tard le 1er janvier 2016 par le nouveau dispositif de sécurisation. (…) Les parties conviennent de la nécessité de résilier les conventions avec les assureurs pour faire en sorte que plus aucun contrat ne soit souscrit

Les modalités probables de l’arrêt de la GRL ont été traitées dans GRL : la mort annoncée.

Les cautions solidaires et bancaires

En l’état les deux dispositifs ne s’exclueront pas.

La GLI (Garantie des Loyers Impayés)

A notre connaissance, la question n’est pas encore tranchée. Il semblerait que l’APAGL milite pour une exclusion par voie réglementaire. Les assureurs insistent auprès du ministère du logement sur le fait qu’une telle mesure exclurait de facto les plus fragiles des candidats locataires. De plus, l’extension du périmètre du VISALE aux jeunes sans conditions particulières pourrait introduire une distorsion de la concurrence du fait de la gratuité du dispositif.

VISALE, qu’en penser ?

Outre le nom du dispositif, qui peut prêter à sourire – il vrai qu’initialement il devait s’appeler la GAL – que penser du VISALE ?

Le VISALE est construit comme une caution. La protection qu’il apportera aux revenus locatifs des propriétaires qui l’accepteront sera donc limitée au loyers et charges, pendant une période maximum de 12 mois.

A l’instar de son ancêtre le LocaPass, c’est le locataire qui en fait la demande. Nous ne savons pas encore de quels moyens disposera l’institution pour recouvrer les loyers réglés aux propriétaires au nom des locataires. Nous pouvons craindre, de ce fait et comme ce fut le cas par le passé, que certains locataires ne soient pas incités à respecter leurs obligations vis à vis de leur propriétaire.

Il sera donc très déraisonnable de limiter sa garantie au seul VISALE.

De deux choses l’une, soit le VISALE est cumulable avec une GLI et il apportera une sécurité complémentaire bien venue, soit il est interdit de cumuler un VISALE avec une telle garantie et, dans ce cas, il nous semble qu’il faudra impérativement privilégier la GLI pour conserver les garanties pleines :

  • procédures judiciaires,
  • protection juridique,
  • dégradation immobilière,
  • indemnisation sans limite dans le temps des impayés de loyers.

Ces points sont d’autant plus importants que les dispositions de la loi ALUR ont considérablement affaibli les moyens dont disposent les propriétaires pour recouvrer les loyers impayés et dans les cas extrêmes leur logement indument occupé.

Autre article : Visale, démarrage le 1er février 2016, définitions.

Convention quinquennale 2015-2019

Télécharger le texte de la convention.

Sylvia PINEL, ministre du Logement et l’Égalité des territoires et de la Ruralité, Patrick KANNER, ministre de la Ville, de la Jeunesse et des Sports, Christian ECKERT, secrétaire d’Etat chargé du Budget, Myriam EL KHOMRI, secrétaire d’Etat chargée de la Politique de la ville, Bernard GAUD, président du Conseil de surveillance de l’UESL-Action Logement, Jean-Baptiste DOLCI, vice-président du Conseil de surveillance de l’UESL-Action Logement et Pierre-Yves THOREAU, directeur général de l’UESL-Action Logement ont signé le mardi 2 décembre 2014 la convention quinquennale portant sur les emplois des fonds issus de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) pour la période 2015-2019.

Communiqué de presse du 2 décembre

Dans un contexte économique difficile, en particulier pour les jeunes actifs, les salariés les plus fragiles et les salariés en mobilité professionnelle, cette convention, qui consacre le retour à la contractualisation des emplois des fonds issus de la PEEC, fixe un objectif commun : améliorer les conditions de logement des ménages, notamment des salariés du secteur privé, pour favoriser leur accès à l’emploi et aussi participer à leur redonner du pouvoir d’achat.

Afin d’atteindre cet objectif, l’Etat et l’UESL-Action Logement s’engagent notamment à :

  • Soutenir la production de logements abordables en développant le logement social et intermédiaire avec un total de financements de 6,8 milliards d’euros d’ici 2019, soit 600 000 logements sur 5 ans.
  • Accompagner le parcours résidentiel et professionnel des salariés notamment les jeunes actifs, les salariés en mobilité ou rencontrant des difficultés d’accès ou de maintien dans un logement.
  • Mettre en place un nouveau dispositif de sécurisation locative, remplaçant la Garantie des Risques Locatifs (GRL®), permettant de sécuriser en priorité, les salariés entrant dans un emploi ou en emploi précaire et accédant à un logement du parc locatif privé. Ce dispositif est également ouvert aux jeunes salariés de moins de 30 ans et aux ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative.
  • Assurer le financement du premier programme national de rénovation urbaine et préciser les modalités de financement du nouveau programme national de renouvellement urbain (N-PNRU) : les financements d’Action Logement pour ce NPNRU seront composés de prêts à hauteur de 40 % environ, tout en respectant l’engagement d’un programme à hauteur de 5 milliards d’euros en équivalent subvention.

Eric Bourdeau

Eric Bourdeau est associé gérant du cabinet APC Courtage.

APC Courtage accompagne ses clients dans la gestion de leur patrimoine depuis plus d’un demi-siècle.

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