La complexité de la réglementation fiscale s’avère être un cauchemar pour tout contribuable : sous-évaluation de la valeur d’un bien immobilier lors d’une vente, d’une donation, d’une succession ou de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’appréciation de son patrimoine immobilier reste plus que jamais un sujet sensible. Le fisc est aux aguets !

 Les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l’année de la déclaration : valeur vénale signifiant au prix du marché !

Il n’est pas si facile de réaliser une juste évaluation d’un bien : de multiples critères sont susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur d’un actif immobilier.

Tout d’abord, il est nécessaire de rappeler les abattements et décotes couramment admis au titre de l’ISF:

(i) Résidence principale : disposition légale : abattement de 30% sur la valeur vénale. Si les époux font l’objet d’une imposition distincte à l’ISF, l’abattement de 30% est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux.

(ii) Résidence secondaire : 0% d’abattement

(iii) Actifs immobiliers donnés en location : il est possible d’appliquer un abattement pour occupation. Le pourcentage à retenir dépendra du régime de location, du temps restant à courir sur la durée du bail, du droit ou de l’absence de droit au renouvellement dont profite le locataire. Les abattements couramment par l’administration fiscale sont les suivants :

a – entre 25% et 40% pour les immeubles soumis à la réglementation des loyers ;

b – entre 10% et 15% pour les autres immeubles.

Remarque pratique :  si la résidence principale est détenue en démembrement de propriété, l’usufruitier bénéficie de l’abattement de 30%. En revanche, si usufruitier et nu-propriétaire déclarent chacun la valeur de leur droit respectif, cet abattement est applicable sur la valeur de la part de chacun, à condition que ce logement soit occupé par chacun des redevables à titre de résidence principale.

En cas de démembrement du bien immobilier, la valeur de la pleine propriété du bien doit être déclarée par l’usufruitier.

 Les différentes méthodes d’évaluation :

(i) la méthode par comparaison est la mieux admise par l’Administration fiscale : la valeur du bien sera ainsi déterminée à partir des prix des ventes récentes.

(ii) la méthode par référence à la rentabilité du bien lorsqu’il est loué (capitalisation des revenus) : elle consistera à estimer le bien en fonction du rendement attendu.

Remarque pratique : depuis le 2 janvier 2014, l’Administration a mis en ligne son service d’aide à l’évaluation immobilière : Patrim Usagers.

Prescription fiscale et pénalités?

L’Administration fiscale dispose d’un délai de 3 ans pour procéder à la vérification de votre déclaration de patrimoine. Ce délai est porté à 6 ans en cas d’omission de déclaration, voire 10 ans dans les cas d’évasion fiscale.

  1. Vous avez déposé votre déclaration de patrimoine : le délai va courir du 1er janvier de l’année d’imposition au 31 décembre de la troisième année qui suit.  Ainsi, au titre de l’année 2015, le délai expire donc au 31 décembre 2018.
  2. Vous avez omis de déclarer votre patrimoine : le délai sera de 6 ans. Ce délai est applicable en l’absence de déclaration mais également si vous avez omis des actifs ou si vous vous êtes trompé dans la qualification d’actifs (biens professionnels vs. biens personnels) ! 

Concernant les pénalités, 2 situations sont à préciser :

  1. déclaration et paiement hors délai de l’ISF : la majoration sera de 10% (éventuellement portée à 40% voire 80%) des montants à payer pour défaut de production. L’intérêt de retard est 4,80% annuel (soit 0,40% mensuel) et éventuellement une majoration de 5%. Cette majoration n’est applicable que si le dépôt de la déclaration n’est pas accompagné du règlement.
  2. insuffisance de déclaration : si l’insuffisance d’évaluation est supérieure à 10%, l’intérêt de retard est 4,80% annuel (soit 0,40% mensuel) et éventuellement une majoration de 40% (mauvaise foi) ou 80% (manœuvres frauduleuses).

Laurent Lhermenier

Après une dizaine d’années de consulting dans les services financiers, Laurent s’oriente vers la gestion patrimoniale. Devant la difficulté à accéder à une information claire et pertinente, il décide de créer Le Blog Patrimonial pour partager et échanger autour de la gestion patrimoniale.

Laurent est notamment diplômé du D.U. de Clermont-Ferrand (Expert en Gestion de Patrimoine) et du CESA MMP H.E.C